Mitä tarkoitetaan yhtiölainalla?

Yhtiölainalla tarkoitetaan taloyhtiön ottamaa lainaa, joka jaetaan yhtiön osakkaille osakemäärän tai neliöiden mukaisesti.

Useimmiten uudiskohteet sisältävät yhtiölainaa, jonka tarkoituksena on kattaa rakentamisajan kustannuksia. Uudiskohteissa yhtiölainan määrä voi vaihdella noin 60 % – 80 % asunnon velattomasta hinnasta.

Yhtiölaina toimii uudiskohteen ostajalle ennen kaikkea mahdollisuutena valita, se miten itse haluaa rahoittaa asuntonsa: yhtiölainalla tai henkilökohtaisella pankkilainalla. Molempiin tarvitaan myös omarahoitusosuus, joka yhdessä pankkilainan tai yhtiölainan kanssa muodostaa asunnon velattoman hinnan.

Yhtiölainaa voi yhtä hyvin olla myös vanhemmissa taloyhtiöissä, sillä se mahdollistaa korjaushankkeiden toteuttamisen. Yhtiölaina on tarpeellinen, koska se tarjoaa taloyhtiölle rahoituksen korjaus- ja uudishankkeisiin, jotka eivät muuten olisi mahdollisia. Esimerkiksi putki-, tai julkisivuremontin kustannukset voivat olla liian suuria yhtiön kassavirralle. Yhtiölainan avulla taloyhtiö voi joustavasti rahoittaa erilaisia hankkeita ja jakaa kustannukset osakkaiden kesken. Tämä voi olla erityisen hyödyllistä, jos osakkaiden taloudellinen tilanne vaihtelee tai jos hankkeen kustannukset ovat epävarmoja. Yhtiölainan avulla taloyhtiö voi toteuttaa tarvittavat korjaukset ja uudistukset.

Yhtiölainan hakeminen tapahtuu yleensä pankin tai muun rahoituslaitoksen kautta. Ennen lainan hakemista taloyhtiön tulee selvittää omat rahoitusmahdollisuutensa ja tarpeensa. Yhtiölaina vaatii yhtiökokouksen päätöksen, ja se tulee ottaa yhtiön nimenkirjoitusoikeuden omaavan henkilön tai henkilöiden toimesta.

Taloyhtiön yhtiölainan valvontaa tekee taloyhtiön hallitus tai isännöitsijä, joka seuraa lainanhoitokulujen maksamista, lainan tilannetta ja mahdollisia muutoksia lainan ehtoihin.

Yhtiölainan laina-aika voi vaihdella tyypillisesti 10-30 vuoden välillä. Laina-aikaan vaikuttavat mm. Hankkeen laajuus, taloyhtiön taloudellinen tilanne ja osakkaiden maksukyky. Lyhyempi laina-aika tarkoittaa yleensä suurempaa rahoitusvastiketta, mutta nopeampaa lainan takaisinmaksua.

Mitä korjaus- ja uudishankkeita yhtiölainalla voidaan kustantaa?

• Peruskorjaukset
  • Putkiremontti
  • Julkisivuremontit
  • Kattoremontti
• Energiatehokkuuden parantaminen
  • Lämmitysjärjestelmän uusiminen
  • Lisälämmöneristyksen asentaminen
  • Aurinkopaneeleiden asentaminen
• Lisärakentaminen
  • Autopaikkojen lisääminen
  • Uusien asuntojen rakentaminen

Mikä on rahoitusvastike?

Rahoitusvastikkeella tarkoitetaan taloyhtiön ottamaa lainaa, jota osakkeenomistaja maksaa kuukausittain, suurempina kertasuorituksina tai kokonaisuudessaan pois taloyhtiön määrittäminä ajankohtina. Sen tarkoitus on lyhentää asuntoon kohdistuvaa yhtiölainan osuutta.  Rahoitusvastikkeen suuruuteen voidaan vaikuttaa omarahoitusosuuden määrällä. Suurempi omarahoitusosuus ja kiinteäkorkoinen laina voivat auttaa vähentämään rahoitusvastiketta.

Asuntosijoittajan näkökulmasta, yhtiölainan maksu on järkevämpää kuitenkin kuukausittaisella rahoitusvastikkeella verovähennyskelpoisuuden vuoksi, sillä kertasuoritus ei ole samaan tapaan verovähennyskelpoista.

Miten rahoitusvastike lasketaan?

Rahoitusvastike lasketaan seuraavasti:

Rahoitusvastike = (asunnon ostohinta – omarahoitusosuus) x korkoprosentti / 12 + lainan lyhennys / 12 + muut kulut / 12

Yhtiölainan korko määräytyy yleensä markkinakoron ja lainan vakuuksien perusteella. Markkinakorko on yleensä sidottu Euroopan keskuspankin 12 kk euribor- ohjauskorkoon ja lainan vakuuksina toimivat yleensä taloyhtiön kiinteistö ja/tai muu omaisuus. 

Rahoitusvastikkeen suuruuteen voidaan vaikuttaa omarahoitusosuuden määrällä. Mitä suurempi omarahoitusosuus, sitä pienempi rahoitusvastike. Suurempi omarahoitusosuus ja kiinteäkorkoinen laina voivat auttaa vähentämään rahoitusvastiketta.

Rahoitusvastike uudiskohteissa

Kun olet ostamassa uudiskohdetta, on rahoitusvastikkeella useita hyötyjä ostajan näkökulmasta. Rahoitusvastike on kuukausittainen maksu, joka kattaa taloyhtiön yhteisten tilojen ja rakenteiden kunnossapitoon ja uudistamiseen liittyviä kustannuksia. Uudiskohteissa se voi kattaa esimerkiksi rakennusvaiheen aikaisen rahoituksen kustannuksia.

Rahoitusvastikkeen avulla uudiskohteen ostaja voi saada pienemmät alkukustannukset, sillä hänen ei tarvitse maksaa koko osuuttaan taloyhtiön yhtiölainasta heti kaupanteossa. 

Tämä voi helpottaa asunnon hankintaa. Lisäksi ostajalla voi olla mahdollisuus hakea suurempaa asuntolainaa, mikä voi tehdä asunnon rahoituksesta joustavampaa. Rahoitusvastike voi myös edistää asunnon arvon säilymistä tai nousua, sillä se auttaa taloyhtiötä ylläpitämään ja parantamaan yhteisiä tiloja ja rakenteita.

Rahoitusvastike osana yhtiövastiketta

Yhtiövastikkeella tarkoitetaan yhtiölle kuukausittain maksettavaa maksuerää, joka sisältää vähintään hoitovastikkeen. Mikäli taloyhtiöllä on osakkaille jyvitettynä yhtiölainaa, yhtiövastike sisältää sekä hoitovastikkeen-, että rahoitusvastikkeen. Rahoitusvastike ja hoitovastike ovat kaksi eri vastiketyyppiä, joita asunnon omistajat maksavat taloyhtiölle.

Hoitovastike kattaa taloyhtiön juoksevia kuluja, kuten lämmitys-, vesi-, sähkö-, siivouskulut ja vakuutukset.

Rahoitusvastike puolestaan kattaa taloyhtiön yhtiölainan takaisinmaksun ja korkojen maksun. Tämä pienentää asuntoon kohdistuvaa lainaa tavallisen pankkilainan lyhennysten tapaan.

Rahoitusvastikkeen verotus

Rahoitusvastikkeet voidaan merkitä taloyhtiön kirjanpitoon rahastoituna tai tuloutettuna. Tuloutettu rahoitusvastike on verovähennyskelpoista, rahastoitu rahoitusvastike taas ei. Uudiskohteissa rahoitusvastikkeet ovat lähes aina tuloutettu, joka tarkoittaa yhtiölainan verovähennyskelpoisuutta. 

Mikäli kyseessä on vanhempi taloyhtiö ja uuden lainan kirjaamistapaa ei ole päätetty – voi osakkeenomistaja vaikuttaa lainan kirjaamistapaan yhtiökokouksessa tai olemalla yhteydessä isännöitsijään taikka taloyhtiön hallitukseen.

Rahoitusvastikkeen hyvät puolet:

Mietittäessä yhtiölainan ja normaalin pankkilainan välillä, päätökseen vaikuttaa henkilökohtainen tilanne. Pitää muistaa, että korkojen nousuun on hyvä varautua molemmissa tapauksissa. Taloyhtiölaina-osuutensa voi halutessaan maksaa myös pois henkilökohtaisella pankkilainalla, mikäli saa omasta pankista edullisemmat korkoehdot. Taloyhtiölainan muuttamiseksi henkilökohtaiseksi lainaksi on useita vaihtoehtoja. Taloyhtiön isännöitsijältä saa pyydettäessä tiedot taloyhtiön lainan ehdoista, lainan asuntokohtaisesta suuruudesta sekä mahdollisista maksuajankohdista.

• Helppous: Ei tarvitse hakea pankista erikseen lainaa ja odotella lainapäätöstä

• Kulut: Säästyy pankkilainan nostopalkkiolta, joka jouduttaisiin normaalissa pankkilainassa maksamaan

• Kustannusten jakaminen: Yhtiölaina jakaa korjaus- ja investointikustannukset kaikkien osakkaiden kesken, mikä voi helpottaa yksittäisen osakkaan taloudellista taakkaa.

• Joustavuus: Yhtiölainan avulla taloyhtiö voi rahoittaa suurempia hankkeita ilman, että jokaisen osakkaan tarvitsee ottaa henkilökohtaista lainaa. Laina-aika ja takaisinmaksu voidaan sopia joustavasti taloyhtiön tarpeiden mukaan.

• Korkoehdot: Taloyhtiön lainoissa useimmiten edullisempi korko ja pitkä laina-aika

• Yhtiölainan maksu: Uudiskohteissa yhtiölainan lyhennyksiä aletaan useimmiten maksaa vasta muutama vuosi talon valmistumisen jälkeen, jolloin rahaa jää osakkaalla muuhun käyttöön

• Verohyöty: Sijoittajana verohyöty rahoitusvastikkeesta

Yhtiölainoissa on usein lyhennysvapaa laina-ajan alussa, jolloin ensimmäisinä vuosina (yleensä 1-3 vuotta) maksetaan rahoitusvastikkeessa pelkästään yhtiölainan korkoa. Täten lainan ehdot ovat paremmat, kuin henkilökohtaisissa pankkilainoissa.

Hyvä muistaa:

Rahoitusvastikkeeseen vaikuttaa korkotason muutokset, asunnon omistajien maksukyky ja taloyhtiön velan määrä. Vaikka laina jakaa kustannukset osakkaiden kesken, se lisää myös osakkaiden taloudellista vastuuta.

Osakkaat ovat yhdessä vastuussa lainan takaisinmaksusta. Taloyhtiössä, joissa on esimerkiksi yksi suurempi omistaja, voisi maksuvaikeuksissa horjuttaa koko taloyhtiön kassaa, jolloin maksamattomat rahoitusvastikkeet jäisi taloyhtiön osakkaiden maksettavaksi. Omistajan ja sijoittajan etu tuleekin esiin siinä, kun omistus on hajautettu.

Se mahdollistaa paremman neuvotteluaseman yhtiölainan lainaehtojen suhteen sekä hajauttaa mahdollista riskiä osakkaan maksamattomien yhtiölainojen suhteen. Erilaisilla maksujärjestelyillä taloyhtiöt voivat kuitenkin pienentää riskiä merkittäväksi eikä asunnon ostajan kannata pelätä mahdollista skenaariota.

Yhtiölainan verotus

Yhtiölainasta saatavat verohyödyt vaikuttavat eri tavalla omistusasujaan kuin sijoittajaan. Sijoitusasuntoon kohdistetussa lainassa, korot ovat vähennyskelpoisia kaikista pääomatuloista ja alijäämähyvityksenä ansiotuloista, mikäli korkokuluja on enemmän kuin pääomatuloja. Sijoitusasuntoa hankittaessa yhtiölainan verohyödyt ovat täten pankkilainaa parempia, sillä rahoitusvastikkeen voi vähentää kyseisen verovuoden vuokratuloista kokonaisuudessaan. Asuntosijoittajalle vero tulee maksettavaksi vasta asunnon myyntihetkellä lyhentyneen yhtiölainan osalta. Veron siirto on kuitenkin järkevää.

Omistusasukkaalle taas on verojen kannalta edullisempaa maksaa yhtiölaina kerralla pois normaalilla pankkilainalla, sillä rahoituslainan korot eivät ole verovähennyskelpoisia. Toisaalta rahoituslaina mahdollistaa omistusasukkaalle muita etuja, jotka voivat olla merkityksellisimpiä kuin sen hetkinen verohyöty.

Rahoitusvastikkeen verotus

Rahoitusvastikkeet voidaan merkitä taloyhtiön kirjanpitoon rahastoituna tai tuloutettuna. Tuloutettu rahoitusvastike on verovähennyskelpoista, rahastoitu rahoitusvastike taas ei. Uudiskohteissa rahoitusvastikkeet ovat lähes aina tuloutettu, joka tarkoittaa yhtiölainan verovähennyskelpoisuutta. 

Mikäli kyseessä on vanhempi taloyhtiö ja uuden lainan kirjaamistapaa ei ole päätetty – voi osakkeenomistaja vaikuttaa lainan kirjaamistapaan yhtiökokouksessa tai olemalla yhteydessä isännöitsijään taikka taloyhtiön hallitukseen.

Johtopäätös

Yhtiölaina on monipuolinen ja tärkeä rahoitusvaihtoehto korjaus- ja uudishankkeiden rahoitukseen taloyhtiössä. Yhtiölaina on usein tarpeellinen ja hyödyllinen rahoitusvaihtoehto, joka mahdollistaa kalliiden hankkeiden toteuttamisen.

Yhtiölaina voi myös edistää asunnon arvon säilymistä tai nousua, sillä se auttaa taloyhtiötä ylläpitämään ja parantamaan yhteisiä tiloja ja rakenteita. Uudiskohteissa se toimii helpompana väylänä asunnon hankintaan ja tuo joustavuutta asunnon rahoitukseen. Myyjän näkökulmasta rahoitusvastike voi olla täten positiivinen tekijä, joka auttaa houkuttelemaan ostajia ja tekee asuntokaupasta sujuvampaa.